Hypotheekvormen
Een toelichting op de
meest voorkomende vormen
Er bestaan heel wat verschillende hypotheekvormen. Hier zullen wij de belangrijkste vormen kort bespreken.
Niet alle hypotheekvormen zijn interessant.
Tegenwoordig zijn niet alle hypotheekvormen nog even interessant. Vanaf 2013 is de rente van een hypotheek namelijk alleen nog aftrekbaar indien er sprake is van een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Mensen die vóór 2013 al een andere hypotheekvorm hadden, mogen deze trouwens wel gewoon behouden. Voor deze bestaande gevallen blijft de hypotheekrente ook gewoon aftrekbaar.
Lineaire hypotheek
Bij deze eerste variant van de verschillende soorten hypotheekvormen lost de klant elke maand een vast bedrag af. Dit vaste bedrag wordt berekend door het leningbedrag te delen door het aantal aflossingen gedurende de hele looptijd van de lening. Bedraagt het leningbedrag bijvoorbeeld € 150.000 en is de looptijd 30 jaar, dan is de aflossing € 5.000 per jaar (€ 150.000 : 30 jaar) ofwel € 416,67 per maand (€ 5.000 : 12). Door de aflossingen nemen het leningbedrag en de te betalen rentebedragen in de loop der jaren af.
Voordelen
- Doordat er iedere maand een (gelijk) deel van de hypotheek wordt afgelost, is de hypotheek aan het einde van de looptijd gegarandeerd geheel afgelost.
- Door de maandelijkse aflossingen, daalt de hypotheek en daardoor ook de maandlasten. De hypotheek wordt dus iedere maand goedkoper.
Nadelen
- De lineaire hypotheek is in het begin van de looptijd behoorlijk duur.
Annuïteitenhypotheek
Het grootste bezwaar bij de lineaire hypotheek waren de hoge aanvangslasten. Om dit bezwaar weg te nemen, werd de annuïteitenhypotheek ontwikkeld. Annuïteit betekent, dat het periodiek te betalen totaalbedrag aan rente en aflossing gedurende de gehele looptijd gelijk blijft (indien het rentepercentage niet verandert).
Over de afgeloste bedragen hoeft uiteraard geen rente meer betaald te worden. Omdat het totaalbedrag (rente en aflossing) dat periodiek betaald wordt, gelijk blijft, betekent dit, dat het aflossingsdeel stijgt en het rentedeel daalt. In vergelijking met de lineaire hypotheek wordt de aflossing bij deze hypotheekvorm als het ware naar achteren verschoven. Hierdoor ontstaat een lage aanvangslast.
Voordelen
- Doordat er iedere maand een deel van de hypotheek wordt afgelost, is de hypotheek aan het einde van de looptijd gegarandeerd geheel afgelost.
- De maandlasten voor annuïteitenhypotheek zijn in het begin van de looptijd lager dan bij een lineaire hypotheek.
- Het bruto bedrag per maand (rente en aflossing) is iedere maand gelijk.
Nadelen
- In het begin van de looptijd bestaat de maandlast grotendeels uit en rente en slechts een beetje aflossing. Hierdoor wordt er in het begin van de looptijd weinig afgelost.
- Hoewel de bruto maandlast gelijk blijft, verandert de verhouding tussen rente en aflossing tijdens de looptijd. Het ‘aflossingsdeel’ neemt langzaam toe en het ‘rentedeel’ neemt langzaam af. Hierdoor daalt ook het fiscale voordeel waardoor de netto maandlasten tijdens de looptijd stijgen.
Spaarhypotheek
Bij een spaarhypotheek wordt door de klant tijdens de looptijd niet afgelost. In plaats van aflossing betaalt hij maandelijks een premie. Deze premies worden gespaard, zodat de lening op de einddatum (of bij eerder overlijden) kan worden afgelost. Het bijzondere van een spaarhypotheek is dat het rentepercentage dat de klant over zijn spaarpremies ontvangt, gelijk is aan het rentepercentage dat hij betaalt voor de hypotheek. Hierdoor is de einduitkering gegarandeerd.
Voordelen
- Door de ‘ingebouwde spaarpot’ wordt de hypotheek aan het einde van de looptijd gegarandeerd afgelost.
- De spaarpot valt in de zogenaamde Box 1 waardoor er tussentijds geen belasting betaald hoeft te worden over het opgebouwde spaarsaldo.
- Doordat er tussentijds niet afgelost wordt op de hypotheek profiteert men van de maximale renteaftrek (over de gehele hypotheek).
- Als de rente bij een nieuwe rentevaste periode hoger is, dalen de spaarpremies.
Nadelen
- Sinds 2013 is de spaarhypotheek niet meer nieuw af te sluiten in combinatie met fiscaal aftrekbare rente (wie hem al heeft, mag hem houden).
- Er gelden veel wettelijke spelregels voor deze hypotheekvorm.
- Als de rente bij een nieuwe rentevaste periode lager is, stijgen de spaarpremies.
Beleggingshypotheek
Net als bij een spaarhypotheek wordt tijdens de looptijd niet afgelost. Maandelijks wordt er rente en een premie betaald. Deze premies worden belegd in een spaarplan (of beleggingsrekening), zodat de lening op de einddatum kan worden afgelost. De ‘rente’ die de klant over zijn premies krijgt, hangt af van de gekozen beleggingskas en de behaalde resultaten van deze kas. In tegenstelling tot de spaarhypotheek is de einduitkering van het spaarplan (of beleggingsrekening) niet gegarandeerd. De uitkering over 30 jaar kan dus hoger zijn dan het leningbedrag, maar ook lager. De klant kan zelf kiezen in welke beleggingskas zijn premies belegd moeten worden; van aandelen tot obligaties. Of een combinatie hiervan.
Voordelen
- De maandlasten van een beleggingshypotheek zijn lager dan bij een spaarhypotheek.
- Indien er belegd is in een kapitaalverzekering kan deze in de zogenaamde Box 1 vallen, waardoor er tussentijds geen belasting betaald hoeft te worden over het opgebouwde waarde.
- De opbrengst van de beleggingen kan hoger zijn dan de hypotheek zelf, zodat er zelfs ‘winst’ gemaakt kan worden.
Nadelen
- Sinds 2013 is de beleggingshypotheek niet meer nieuw af te sluiten in combinatie met fiscaal aftrekbare rente (wie hem al heeft, mag hem houden).
- Indien er belegd wordt d.m.v. een kapitaalverzekering kan er sprake zijn van hoge (verborgen) kosten.
- De opbrengst van de beleggingen kan (veel) lager zijn dan de hypotheek zelf, zodat er een restschuld kan overblijven.
Aflossingsvrije hypotheek
Dit is eigenlijk de meeste eenvoudige variant van alle hypotheekvormen om uit te leggen. Bij een aflossingsvrije hypotheek wordt er niets automatisch afgelost. Er wordt alleen rente betaald over het geleende bedrag. Leent u bijvoorbeeld € 200.000 tegen een rente van 3%, dan betaalt u bruto € 6.000 per jaar (ofwel: € 500 per maand). De betaling bestaat dus alleen uit rente; het geleende bedrag blijft gelijk.
Voordelen
- Het is/lijkt de goedkoopste hypotheekvorm van allemaal, omdat er alleen rente betaald hoeft te worden.
- In sommige gevallen is aflossen niet gewenst of niet nuttig. In zo’n geval kan de aflossingsvrije hypotheek een goede oplossing zijn.
Nadelen
- Sinds 2013 is de aflossingsvrije hypotheek niet meer nieuw af te sluiten in combinatie met fiscaal aftrekbare rente (wie hem al heeft, mag hem houden).
- Er is geen sprake van een ‘ingebouwde aflossing’, waardoor er dus niet op de hypotheek wordt afgelost.
- Doordat de hypotheek eigenlijk altijd blijft bestaan is deze vorm minder goedkoop dan het lijkt.
- Indien de bank aan het einde van de looptijd volledige aflossing eist, kan dit leiden tot grote financiële problemen.
