In het verleden hebben veel mensen een aflossingsvrije hypotheek afgesloten. De lasten waren laag en de vooruitzichten waren goed. Toch is het verstandig om even stil te staan bij de risico’s van deze hypotheekvorm.

Lekker niks aflossen

De naam van de hypotheek zegt het al: u hoeft niets af te lossen tijdens de looptijd. U betaalt alleen rente en profiteert daarom maximaal van het fiscale voordeel. Als u tussentijds wilt aflossen dan mag dat. Vaak is tussentijdse aflossing boetevrij tot 10% of zelfs 20% van de hoofdsom. Kortom, veel vrijheid en lage lasten.

Aflossen na 30 jaar

De meeste hypotheken hebben een looptijd van 30 jaar. Ook aflossingsvrije hypotheken. Aan het einde van de looptijd zal de hypotheek afgelost moeten worden. Zo staat dat in de kleine lettertjes van de hypotheekakte die u destijds getekend heeft. De aflossingsvrije hypotheek is dus eigenlijk niet zo aflossingsvrij als het lijkt. Eigenlijk wordt alleen de verplichte aflossing opgeschoven naar de toekomst.

Eén van de risico’s: huis verkopen

Als de banken daadwerkelijk vasthouden aan de spelregels, zal dit leiden tot dramatische gevolgen voor veel huizenbezitters. In veel gevallen zal de gevraagde aflossing namelijk niet uit eigen middelen betaald kunnen worden. In dat geval is verkoop van het huis de enige oplossing. Geen vrolijk vooruitzicht. Zeker als de hypotheek op dat moment hoger is dan de waarde van het huis.

Verlengen van de hypotheek

Als de aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar nog niet is afgelost, is het wellicht mogelijk om de hypotheek te verlengen. De vraag is echter of de bank dit wil. Ook is het de vraag of het wel kán. Er is dan namelijk niet echt sprake van een ‘verlenging’, maar eigenlijk wordt er een nieuwe hypotheek afgesloten. Dit betekent dat de bank opnieuw moet beoordelen of de gevraagde hypotheek voldoet aan de strenge wettelijke spelregels. Dit zal in veel gevallen een probleem worden.

Drie redenen waarom verlenging lastig kan zijn

1. Rente niet meer aftrekbaar.
   Vanaf 2001 is de hypotheekrente nog 30 jaar aftrekbaar. De kans is dan ook groot dat de rente van de hypotheek die u te zijner tijd wil verlengen dan niet meer fiscaal aftrekbaar is. Dit betekent dat de netto lasten stijgen. Hierdoor zal de bank dan bij de beoordeling van de aanvraag een ander rekensommetje moeten hanteren waardoor u aanzienlijk minder kunt lenen.
2. Rentepercentage en aflossingsvorm
   Op dit moment vragen banken al een hogere rente voor aflossingsvrije hypotheken. Meestal is de rente voor een aflossingsvrije hypotheek ongeveer 0,2% hoger dan voor bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek. Het is echter niet ondenkbaar dat deze renteopslag in de toekomst aanzienlijk hoger zal worden. Hiernaast is het mogelijk dat de bank niet akkoord gaat met een ongewijzigde voortzetting van de hypotheek. Men zou kunnen eisen dat de hypotheek (grotendeels) omgezet wordt in een vorm met ‘ingebouwde aflossing’. Door deze factoren stijgen uw lasten én kunt u minder lenen.
3. Toetsing op inkomen
   Het grootste probleem is waarschijnlijk de toetsing op inkomen. Op het moment dat de aflossingsvrije hypotheek verlengd moet worden, zal de bank weer vragen naar uw inkomen. Als u op dat moment al met pensioen bent, wordt de maximale hypotheek berekend op basis van uw pensioeninkomen. Men gaat ook uit van het (verwachte) pensioeninkomen als u binnen een jaar of 10 met pensioen zal gaan! Aangezien het pensioeninkomen vaak aanzienlijk lager is dan het gebruikelijke inkomen, heeft dit flinke gevolgen voor de berekening van de maximale hypotheek. In heel veel gevallen zal de bank dan niet bereid zijn om de gewenste lening te verstrekken. Verkoop van het huis is dan alsnog de enige mogelijkheid.

Voorkomen beter dan genezen

Als u een aflossingsvrije hypotheek heeft, loopt u het risico dat de bank deze hypotheek aan het einde van de looptijd niet wil of kan verlengen. Dit risico is groter dan u denkt en zal voor veel huizenbezitters nare gevolgen hebben. Het is daarom verstandig om uw eigen situatie nu al in kaart te brengen. Zijn er problemen te verwachten? Begin dan nu met een oplossing van dit probleem. Voorkomen is immers beter dan genezen. U kunt er voor kiezen om periodiek af te lossen op uw hypotheek. Hiernaast is het ook mogelijk om de hypotheek nu al (geheel of gedeeltelijk) om te zetten in een hypotheekvorm met ingebouwde aflossing.

Meer argumenten voor tussentijdse aflossing

Om toekomstige problemen te voorkomen, is het verstandig om tussentijds af te lossen op de hypotheek. Hiernaast kan het ook gewoon heel voordelig zijn. Zeker in tijden dat de spaarrente laag is, is aflossen op de hypotheek een interessante optie. Aflossen levert dan vaak meer op dan sparen. Er kan zelfs sprake zijn van nog een voordeel: door aflossing kunt u wellicht recht hebben op extra rentekorting. De banken hebben hypotheken namelijk verdeeld in verschillende ‘risicoklassen’. De risicoklasse wordt bepaald door de verhouding tussen de waarde van uw huis en de hoogte van de hypotheek. Kort gezegd, hoe beter deze verhouding is, hoe lager de hypotheekrente zal zijn. Soms kan een aflossing er voor zorgen dat uw hypotheek in een lagere risicoklasse terecht komt. In dat geval krijgt u een extra rentekorting.